September 1, 2022 / El 1 de Septiembre de 2022

Written by Cynthia Strathmann, Executive Director

[Escrito en Español Abajo]

Our public discourse around the rental market tends to slip from one frame to another depending on the economic climate. When interest rates are low, we talk about rental properties as smart long-term investments that build immense generational wealth. During periods of inflation, suddenly they are albatrosses that vulnerable owners may be forced to sell at a moment’s notice because of the rising cost of living. As we tack back and forth between these two narratives, both of which center property owners’ ability to extract maximum profit, the most important frame for housing is often forgotten: that it is a human right.

Soon we may see the unhappy consequences of this forgetfulness. With much of California’s housing already unaffordable—more than half of households in California are rent burdened, meaning more than 30 percent of their earnings go toward rent each month—rent increases pegged to inflation will drive more and more tenants into homelessness. As the Los Angeles Times recently reported, many landlords in California now can tack the rate of inflation onto the annual allowable rent raise, potentially increasing rents by up to 10 percent. Increases due to inflation are allowed even in jurisdictions with rent stabilization.

But why should the rising cost of a particular set of goods and services—which is all inflation really is—determine rental rates? Inflation doesn’t cause a property owner’s fixed mortgage payment to rise, for example. It does erode purchasing power for things like groceries, transportation, and fuel—but these are items that everybody uses, so why should landlords get a special subsidy at the expense of tenants? Absurdly, a key component of our current inflation has been the rising cost of rent. In other words, we are allowing rents to go up because rents are going up, circular reasoning that is small comfort to cash-strapped tenants. 

Property owners will argue that inflation makes it more expensive to maintain their buildings. But is it fair to ask tenants to cover maintenance costs for investments they won’t ever reap dividends on? After all, when these same owners sell their buildings, there is no call for them to share any of the proceeds. If tenants don’t get a payout when an investment yields returns, why should they have to pay in when that same investment becomes more expensive to hold on to?

In fact, there is only one way the current inflation should affect the rental market: by prompting us to think critically about why we consistently prioritize landlords’ financial well-being over that of tenants. It’s time to start protecting housing’s value as a basic human right rather than securing its value as an investment.

Nuestro discurso público respecto a las tendencias del mercado de rentas tiende a pasar de una perspectiva a otra dependiendo del clima económico. Cuando las tasas de interés son bajas, hablamos sobre propiedades de renta como inversiones inteligentes a corto plazo que generan una inmensa riqueza generacional. Durante periodos de inflación, súbitamente las propiedades son un lastre que los propietarios vulnerables pueden estar forzados a vender con premura, por causa del alza en el costo de la vida. Conforme giramos entre una y otra de estas dos narrativas, que se centran ambas en la capacidad de los propietarios para extraer la máxima ganancia, muchas veces olvidamos la perspectiva más importante en el tema de la vivienda: que es un derecho humano.

Quizá pronto veamos las desafortunadas consecuencias de este olvido. Con muchas de las viviendas de California ya inasequibles—más de la mitad de las familias de California resienten la sobrecarga de la renta, lo que significa que más del 30 por ciento de sus ingresos se destinan a la renta cada mes—los incrementos de renta asociados con la inflación llevarán a más y más inquilinos a la situación de no tener hogar. Como reportó recientemente Los Angeles Times, ahora los propietarios de California pueden agregar la tasa de inflación al incremento anual permitido de la renta, aumentando potencialmente las rentas hasta en un 10 por ciento. Los incrementos asociados con la inflación son permitidos incluso en jurisdicciones con estabilización de renta.

Pero, ¿por qué debería el aumento del costo de un conjunto particular de bienes y servicios-–que es todo lo que realmente es la inflación—determinar las tasas de renta? La inflación no causa que los pagos de hipoteca a tasa fija del propietario aumenten, por ejemplo. Sí erosiona el poder de compra para cosas como el mandado, transporte y combustible; pero esos son artículos que todo el mundo usa, así que ¿por qué deberían los propietarios obtener un subsidio especial a expensas de los inquilinos? Absurdamente, un componente clave de nuestra inflación actual ha sido el aumento en el costo de la renta. En otras palabras, estamos permitiendo que las rentas suban porque las rentas están subiendo, un razonamiento circular que no consuela nada a los inquilinos que están cortos de dinero. 

Los propietarios argumentarán que la inflación hace que sea más caro el mantenimiento de sus edificios. ¿Pero es justo pedir a los inquilinos que cubran los costos de mantenimiento para inversiones de las que ellos nunca van a recibir dividendos? Después de todo, cuando esos mismos propietarios venden sus edificios, no se les pide que compartan nada de las ganancias. Si los inquilinos no reciben un pago cuando una inversión genera utilidades, ¿por qué deberían tener que pagar cuando la posesión de esa misma inversión se vuelve más cara?

De hecho, hay solamente una forma en la que la inflación actual debería afectar al mercado de rentas: haciéndonos pensar críticamente sobre por qué en forma consistente damos prioridad al bienestar financiero de los propietarios sobre el de los inquilinos. Es el momento de empezar a proteger el valor de la vivienda como un derecho humano básico en lugar de proteger su valor como una inversión.