Oscar Zarate, Director, Organizing and Advocacy, Building Equity and Transit
December 15, 2022 /El 7 de diciembre de 2022
[Escrito en Español Abajo]
Lourdes Villegas, a resident of East Compton and mother of two, has a landlord who refuses to fix anything. Lourdes lives with cockroaches, broken windows, holes in her apartment that lead directly to the outside, no hot water, one working electrical outlet, and no overhead lighting.
Despite filing complaints with several county agencies, Lourdes continues to live in hazardous conditions. Meanwhile, her landlord faces no repercussions and continues to collect rent. How is this possible when landlords are legally obligated to ensure their units are safe and healthy?
The answer lies in Los Angeles County’s haphazard approach to building code enforcement in unincorporated areas, home to approximately 115,761 rental units. While the City of Los Angeles adopted a robust code enforcement program in 1998 to combat slum housing, the county remains more than 35 years behind the curve. Currently, management of code enforcement in unincorporated Los Angeles County is split between the Department of Public Health (DPH) and the Department of Public Works (DPW). The DPH handles violations related to environmental conditions, such as inadequate sanitation, pest infestations, and leaky roofs. The DPW handles violations related to construction and zoning, such as unpermitted additions or changing a building’s use without getting the right approvals. These agencies do not coordinate with each other, resulting in a code enforcement system that is confusing and slow and relies on tenant complaints to ensure building codes are enforced.
The DPH annually inspects multi-family homes of four or more units by going door-to-door unannounced and seeing who answers; this results in fewer than 10% of buildings inspected. Apartment buildings with fewer than four units are not annually checked, and the DPW has no proactive inspection plan in place at all. Instead, the county leaves it up to tenants to understand the code and navigate the system—a job made harder by the fact that Los Angeles County’s code enforcement information is offered in English only in a region where more than half of residents speak a non-English language at home.
The result is organized chaos. Tenants mistakenly submit complaints to the wrong agencies. Inspections are delayed as the agencies try and sort out who should be doing what. Enforcement is weak because it is difficult to track cases across agencies and identify repeat offenders. Families are forced to live in unsafe and unsanitary conditions for months as they wait for violations to be addressed.
The county also lacks a resolution plan for when violations are not fixed. Between October 2016 and September 2021, there were 10,762 code violations cited across 4,838 properties; only 1,804 were remediated. Some tenants turn to California’s Repair and Deduct law, which permits them to pay for repairs and subtract the amount from rent owed. This inappropriately puts the financial and time burdens of maintaining a building on renters, and sometimes leads to landlords unlawfully evicting them for nonpayment of rent.
In April 2022, Los Angeles County Board of Supervisors Sheila Kuehl and Holly Mitchell introduced a motion to establish a Rental Housing Habitability Ordinance, directing agencies to convene a working group to develop a new code enforcement system. This month, that working group had their first report-back, identifying the need for bridge funding to get the system off the ground and calling for additional conversations between the Department of Consumer and Business Affairs, the Los Angeles County Development Authority, the Department of Regional Planning, and other key agencies.
A Rental Housing Habitability Ordinance for unincorporated Los Angeles County can and should be implemented.
Effective building code enforcement is a critical component of public health. We saw how lax inspections and improper code enforcement can lead to catastrophic tragedies when the Surfside Apartment collapsed in 2021, killing 98 people. Code enforcement ensures the places we live and work have running water and ventilation, and that we aren’t exposed to toxic chemicals or injured by structural hazards. Enforcement prevents respiratory illnesses, infectious diseases, and even anxiety and depression. What’s more, building code violations radiate beyond apartment walls. When issues like pest control, fire hazards, or sewage leakage go unchecked, they can wreak havoc on the health and safety of neighbors and neighborhoods.
Code enforcement is also a corrective to the decades of red lining and economic disinvestment that have forced Black and Brown communities to live in delimited areas with inadequate amounts of housing. This has left a legacy of units that are overcrowded and under-maintained, resulting in dilapidated buildings and substandard living conditions in vast swaths of unincorporated Los Angeles County. A strong code enforcement system would begin to address these inequities by finally guaranteeing healthy housing for communities that have been deliberately deprived of it.
A strong enforcement system also ensures that Black and Brown communities are protected from the housing speculation practices that disproportionately harm them. Slum housing isn’t just a health hazard—it’s a displacement tool. In a region where housing is seen more as an investment than as shelter, many landlords weaponize deplorable conditions to force low-rent tenants out of their homes. A strong code enforcement system not only holds negligent landlords accountable, but it also stops the flow of displacement and prevents more people from becoming homeless.
The Los Angeles County Board of Supervisors must reform residential building code enforcement, including centralizing it, instituting a proactive plan for regularly inspecting rental properties, and strengthening enforcement mechanisms. A countywide Rental Housing Habitability Ordinance will help guarantee tenants the right to safe, habitable homes. We will all be better off because of it.
El condado de LA está a punto de reformar la exigencia de cumplimiento del Código de Construcción. Debemos ver que se logre.
Lourdes Villegas, residente de East Compton y madre de dos, tiene un propietario que se rehúsa a hacer ninguna reparación. Lourdes vive con cucarachas, ventanas rotas, agujeros en su apartamento que llevan directamente al exterior, sin agua caliente, un solo tomacorriente que funciona, y sin luz en el techo.
A pesar de presentar quejas con varias agencias del condado, Lourdes sigue viviendo en condiciones riesgosas. Mientras tanto, su propietario no enfrenta ninguna repercusión y sigue recibiendo la renta. ¿Cómo es esto posible cuando los propietarios están obligados legalmente a asegurar que las unidades sean seguras y saludables?
La respuesta está en el enfoque descuidado del condado de Los Ángeles para establecer la exigencia de cumplimiento en áreas no incorporadas, que incluyen aproximadamente 115,761 unidades de renta. Aunque la ciudad de Los Ángeles adoptó un programa robusto de exigencia del cumplimiento del código en 1998 para combatir la vivienda marginal, el condado sigue estando más de 35 años detrás de la curva. Actualmente, la administración de la exigencia de cumplimiento en la parte no incorporada del condado de Los Ángeles está dividido entre el Departamento de Salud Pública (Public Health Department, DPH) y el Departamento de Obras Públicas (Department of Public Works, DPW). El DPH maneja las infracciones relacionadas con las condiciones ambientales, tales como higiene inadecuada, infestación de plagas y techos con goteras. El DPW maneja las infracciones relacionadas con la construcción y zonificación, tales como las adiciones no permitidas o cambiar el uso de un edificio sin obtener las aprobaciones correctas. Estas agencias no se coordinan unas con otras, lo que resulta en un sistema de exigencia de cumplimiento que es confuso y lento y depende de las quejas de los inquilinos para asegurar que se exija el cumplimiento de los códigos de construcción.
El DPH inspecciona anualmente los hogares multifamiliares de cuatro o más unidades yendo de casa en casa sin anunciarse y viendo quién responde; esto tiene como resultado que menos del 10 % de los edificios son inspeccionados. Los edificios de apartamentos con menos de cuatro unidades no se revisan anualmente, y el DPW no tiene establecido ningún plan proactivo de inspección. En lugar de ello, el condado deja a los inquilinos la opción de comprender el código y navegar el sistema —un trabajo que es más difícil por el hecho de que la información de exigencia de cumplimiento del código del condado de Los Ángeles se ofrece solamente en inglés en una región en donde más de la mitad de los residentes hablan un lenguaje diferente del inglés en casa.
El resultado es caos organizado. Los inquilinos entregan erróneamente quejas a las agencias equivocadas. Las inspecciones se retrasan mientras las agencias tratan de averiguar y ordenar quién debería hacer qué. La exigencia de cumplimiento es débil porque es difícil rastrear casos entre las agencias e identificar las transgresiones repetidas. Las familias son obligadas a vivir en condiciones inseguras y no higiénicas durante meses, mientras esperan que se atiendan las infracciones.
El condado también carece de un plan de resolución para cuando las infracciones no son solucionadas. Entre octubre de 2016 y septiembre de 2021, hubo 10,762 infracciones al código notificadas en 4,838 propiedades; solamente 1,804 fueron remediadas. Algunos inquilinos recurren a la Ley de Reparaciones y Deducciones de California, que les permite pagar por las reparaciones y restar la cantidad de la renta adeudada. Esto pone, en forma inapropiada, las cargas financieras y de tiempo de mantener un edificio en manos de los inquilinos, y algunas veces llevan a que los propietarios los desalojen ilegalmente por no pagar la renta.
En abril de 2022, Sheila Kuehl y Holly Mitchell, de la Junta de supervisores del condado de Los Ángeles presentaron una moción para establecer una Ordenanza de habitabilidad de viviendas rentadas, indicando a las agencias que debían convocar un grupo de trabajo para desarrollar un nuevo sistema de exigencia de cumplimiento del código. Este mes, ese grupo de trabajo presentó su primer reporte, identificando la necesidad de un financiamiento puente para arrancar el sistema y llamando a tener conversaciones adicionales entre el Departamento de Asuntos del Consumidor y Negocios, la Autoridad de Desarrollo del Condado de Los Ángeles, el Departamento de Planeación Regional y otras agencias clave.
Una Ordenanza de habitabilidad de viviendas rentadas para el condado de Los Ángeles no incorporado puede ser implementada y es algo que debería hacerse.
Una exigencia eficaz de cumplimiento del código de construcción es un componente crítico de la salud pública. Vimos cómo las inspecciones negligentes y la exigencia inapropiada del código pueden llevar a tragedias catastróficas, como cuando el Surfside Apartment colapsó en 2021, matando a 98 personas. La exigencia de cumplimiento del código asegura que los lugares en donde vivimos y trabajamos tengan agua corriente y ventilación, y que no estemos expuestos a productos químicos tóxicos, ni lesionados por riesgos estructurales. La exigencia de cumplimiento previene las enfermedades respiratorias, las enfermedades infecciosas, e incluso la ansiedad y la depresión. Lo que es más, las infracciones al código de construcción tienen un alcance más allá de las paredes del apartamento. Cuando los temas como control de plagas, riesgos de incendio o fugas en el drenaje no se resuelven, pueden causar un caos en la salud y la seguridad de los vecinos y los vecindarios.
La exigencia de cumplimiento del código es también una corrección a las décadas de prácticas discriminatorias (“red lining”) y desinversión económica que han forzado a las comunidades negras y morenas a vivir en áreas delimitadas con una cantidad inadecuada de viviendas. Esto ha dejado un legado de unidades que están atiborradas y submantenidas, resultando en edificios dilapidados y condiciones de vivienda subestándar en grandes franjas de las áreas no incorporadas del condado de Los Ángeles. Un sólido sistema de exigencia de cumplimiento del código empezaría a atender estas inequidades, garantizando finalmente una vivienda saludable para las comunidades que han sido deliberadamente privadas de ella.
Un sólido sistema de exigencia de cumplimiento asegura también que las comunidades negras y morenas estén protegidas de las prácticas de especulación de vivienda que les causan daños desproporcionados. La vivienda de barrios bajos no es solamente un riesgo para la salud, sino una herramienta de desplazamiento. En una región en donde la vivienda se ve más como una inversión que como un refugio, muchos propietarios abusan de las situaciones deplorables para forzar a los inquilinos con bajas rentas a abandonar sus casas. Un sistema sólido de exigencia de cumplimiento no solamente hace responsables a los propietarios negligentes, sino que también detiene el flujo de desplazamiento y previene que aumente el número de personas sin hogar.
La Junta de supervisores del condado de Los Ángeles debe reformar la exigencia de cumplimiento del código de construcciones residenciales, lo que incluye centralizarlo, instituir un plan proactivo para inspeccionar regularmente las propiedades de renta, y fortalecer los mecanismos de exigencia de cumplimiento. Una Ordenanza de habitabilidad de viviendas rentadas para todo el condado ayudará a garantizar a los inquilinos el derecho a hogares seguros y habitables. Y todos mejoraremos si eso ocurre.
