August 1, 2022 / El 1 de Agosto de 2022

By the SAJE Tenant Rights Team / Por el Equipo de Derechos de los Inquilinos de SAJE

[Escrito en Español Abajo]

In Los Angeles, the corporatization of housing has made ethical investment in real estate even more difficult. Corporate landlords and management companies can form and reform as limited liability corporations to launder their reputations and avoid fines and prosecution for illegal activities such as flouting rent control ordinances, ignoring essential repairs, and harassing tenants or using “cash for keys” offers to push them out of rent-stabilized homes. 

Investors are responsible for making sure that those who oversee their properties are not displacing tenants illegally and without just cause, are upholding safe and sanitary conditions that comply with the letter and spirit of habitability regulations, and are allowing tenants to live peacefully, without threats or harassment. This means: 

1. Ensuring the building will be managed by a reputable company that meets the following criteria:
   1. Few to no complaints filed with the Los Angeles Housing Department and/or Los Angeles County Department of Public Health, Los Angeles Department of Building and Safety, Los Angeles County Consumer & Business Affairs, or any other agencies charged with enforcing building health, habitability, and safety issues within the past five years. Minimally, that would mean that the landlord or property manager has had:
      1. Fewer than five complaints filed with the Los Angeles Housing Department for violation of the Rent Stabilization Ordinance (LARSO) within the past five years.
      2. Fewer than 10 failures of Systematic Code Enforcement Program (SCEP) inspections with the City of Los Angeles within the past five years.
      3. No units in the City of Los Angeles Rent Escrow Account Program (buildings are put into this program when they fail multiple SCEP inspections; it allows tenants to pay part of their rent to an escrow fund that can be used for repairs).
   2.  The company is not being sued for illegal activities, including: 
      1. For harassment, under the City of Los Angeles Tenant Anti-Harassment Ordinance (TAHO)
      2. For harassment, habitability, or other related issues within the past 10 years, through private litigation.
      3. For habitability, neglect, or harassment, by the District Attorney, County Counsel, or other legal or enforcement arms of government.
      4. For labor violations, by current or former employees, and has not been found in violation of labor standards.
   3. The company has not attempted to displace tenants to increase rent. Such a company:
      1. Has not filed any Ellis Act eviction requests within the past 10 years (consistent with proposed legislation AB 854 [Ellis Act reform]).
      2. Has not filed unlawful detainers within 15 months after purchasing a building and after that has filed unlawful detainers for no more than an average of 3% of their units per year in that building.
      3. Has not filed unlawful detainers in more than 1% of the units in their portfolio per year.
      4. Has not been engaging in “cash for keys” offers with tenants as evidenced by:
         1. Filings with the city or
         2. “Off the books” agreements with tenants, as reported by legal service providers and community organizations.
   4. The company has not been trying to generate unreasonable profits and has not raised rents more than the threshold determined for buildings covered by the LARSO, even if the building is not legally subject to LARSO.
2. Ensuring that tenants have the right to organize via tenants’ associations and that attempts are not made to ban advocacy organizations from visiting tenant-occupied buildings.
3. Ensuring that the entity managing the property has not failed to meet this rubric’s criteria using a different name.
4. Proactively monitoring the developer and/or property managers after the investment to ensure that they do not engage in any irresponsible or negligent by:
   1. Reviewing city and county records every quarter for:
      1. SCEP inspection violations or violations recorded by other city agencies that monitor home health and habitability.
      2. Los Angeles County complaints filed by the Department of Public Health, Department of Building and Safety, or other county agencies that monitor home health and habitability.
      3. Ellis Act eviction filings.
      4. Unlawful detainer filings.
      5. Tenant and employee lawsuits.
   2. Surveying local legal service providers and community organizations for reports of tenant-harming activities.

En Los Ángeles, la formación de corporaciones dedicadas a la vivienda ha hecho que la inversión ética en bienes raíces sea todavía más difícil. Los propietarios corporativos y las empresas administradoras pueden formarse y reformarse como corporaciones de responsabilidad limitada para limpiar sus reputaciones y evitar multas y persecución por actividades ilegales tales como desobedecer las ordenanzas de control de rentas, ignorar reparaciones esenciales y acosar a los inquilinos o usar ofrecimientos de “efectivo por las llaves” para obligarlos a salir de los hogares con renta estabilizada. 

Los inversionistas son responsables de asegurarse de que aquellos que supervisan sus propiedades no estén desplazando ilegalmente a los inquilinos sin una causa justa, que estén manteniendo condiciones seguras y sanitarias que cumplan con la letra y el espíritu de las regulaciones de habitabilidad, y que estén permitiendo a los inquilinos vivir en paz, sin amenazas ni acoso. Esto significa: 

1. Asegurar que el edificio sea administrado por una empresa reconocida que cumpla con los siguientes criterios:
   1. Pocas o ninguna queja presentada con el Departamento de Vivienda de Los Ángeles y/o el Departamento de Salud Pública del Condado de Los Ángeles, el Departamento de Construcción y Seguridad de Los Ángeles, la Oficina de Asuntos del Consumidor y de Negocios del Condado de Los Ángeles, o cualquier otra agencia encargada de exigir el cumplimiento de los asuntos de salud, habitabilidad y seguridad durante los últimos cinco años. Mínimamente, eso significaría que el casero o el gerente de la propiedad ha tenido:
      1. Menos de cinco quejas presentadas con el Departamento de Vivienda de Los Ángeles por violación a la Ordenanza de Estabilización de Renta (Rent Stabilization Ordinance, LARSO) dentro de los últimos cinco años.
      2. Menos de 10 fallas en las inspecciones del Programa de Aplicación Sistemática del Código (Systematic Code Enforcement Program, SCEP) con la Ciudad de Los Ángeles dentro de los últimos cinco años.
      3. Ninguna unidad en el Programa de Cuentas de Garantía Bloqueada de Rentas de la Ciudad de Los Ángeles (los edificios se colocan en este programa cuando fallan múltiples inspecciones SCEP; permite a los inquilinos pagar parte de su renta a un fondo de garantía bloqueada que puede usarse para reparaciones).
   2.  La compañía no está siendo demandada por actividades ilegales, incluyendo: 
      1. Por acoso, bajo la Ordenanza anti-acoso de los inquilinos de la Ciudad de Los Ángeles (Tenant Anti-Harassment Ordinance, TAHO).
      2. Por acoso, habitabilidad u otros asuntos relacionados dentro de los últimos 10 años, mediante litigio privado.
      3. Por habitabilidad, negligencia o acoso, por el Fiscal del Distrito, el Abogado del Condado u otras dependencias gubernamentales, legales o de aplicación de la ley.
      4. Por violaciones de empleo, por empleados actuales o anteriores, y no ha sido encontrada en violación de los estándares de empleo.
   3. La compañía no ha intentado desplazar a los inquilinos para aumentar la renta. Dicha compañía:
      1. No ha presentado ninguna solicitud de desalojo de la Ley Ellis dentro de los últimos 10 años (consistente con la legislación propuesta AB 854 [Reforma de la Ley Ellis]).
      2. No ha presentado retenciones ilícitas del inmueble dentro de los 15 meses después de comprar un edificio y después de eso ha presentado retenciones ilícitas del inmueble por no más de un promedio de 3 % de sus unidades por año en ese edificio.
      3. No ha presentado retenciones ilícitas del inmueble en más de 1 % de las unidades en su cartera por año.
      4. No ha participado en ofrecimientos de “efectivo por las llaves” con los inquilinos, evidenciados por:
         1. Presentaciones con la ciudad o
         2. acuerdos “fuera de los libros” con inquilinos, reportados por proveedores de servicios legales y organizaciones comunitarias.
   4. La compañía no ha estado tratando de generar ganancias poco razonables y no ha aumentado las rentas más que el límite determinado para edificios cubiertos por LARSO, incluso si el edificio no está legalmente sujeto a LARSO.
2. Asegurar que los inquilinos tengan el derecho a organizarse mediante asociaciones de inquilinos y que no se hagan intentos de prohibir que organizaciones de abogacía visiten los edificios ocupados por inquilinos.
3. Asegurar que la entidad que administra la propiedad no halla fallado en el cumplimiento del criterio de esta rúbrica usando un nombre diferente.
4. Monitorear proactivamente al desarrollador y/o los gerentes de la propiedad después de la inversión para asegurar que no participen en nada irresponsable o negligente al:
   1. Revisar los registros de la ciudad y el condado cada trimestre buscando:
      1. Violaciones a la inspección SCEP o violaciones registradas por otras agencias de la ciudad que monitorean la salud y habitabilidad de la casa.
      2. Quejas del Condado de Los Ángeles presentadas por el Departamento de Salud Pública, el Departamento de Construcción y Seguridad, u otras agencias del condado que monitorean la salud y habitabilidad de la casa.
      3. Presentación de desalojos de la Ley Ellis.
      4. Presentación de retenciones ilícitas del inmueble.
      5. Demandas de inquilinos y empleados.
   2. Sondear a los proveedores de servicios legales y organizaciones comunitarias buscando reportes de actividades que causen daño a los inquilinos.

Nisha Vyas es una abogada sénior en el Western Center on Law and Poverty, y trabaja en las áreas de vivienda y desarrollo comunitario.